Immobilier locatif à Toulouse : quel type de bien rapporte le plus ?

Toulouse, c’est un peu la poule aux œufs d’or de l’immobilier locatif en ce moment. Entre la métropole qui s’étend, Airbus qui recrute encore, et un marché étudiant qui ne faiblit pas, franchement, il y a de quoi se poser la question : quel type de bien faut-il acheter pour maximiser sa rentabilité ? Parce que oui, tous les biens ne se valent pas, loin de là.

J’ai creusé le sujet ces derniers mois, et ce qui ressort, c’est que la réponse dépend vraiment de ta stratégie. Si tu vises du rendement pur et dur, les studios et T1 dans certains quartiers restent les champions. Mais attention, ce n’est pas aussi simple. Pour avoir une vision complète du marché toulousain et des quartiers en tension, je te conseille de jeter un œil à https://agenceimmobiliere-toulouse.com, ça donne une bonne base pour comprendre les dynamiques locales. Maintenant, rentrons dans le vif du sujet.

Les petites surfaces : la rentabilité brute au rendez-vous

Alors là, pas de surprise, les studios et T1 affichent souvent les meilleurs taux de rendement brut. Pourquoi ? Tout simplement parce que le prix au m² à l’achat est plus élevé, mais le loyer au m² l’est encore plus. Un studio de 20 m² dans le quartier Saint-Cyprien ou Carmes peut se louer entre 550 et 650 euros par mois, ce qui ramène le rendement brut autour de 5 à 6 % dans certains cas. C’est clairement au-dessus de la moyenne nationale.

Le hic ? La rotation locative. Les étudiants, jeunes actifs en début de carrière, ils bougent. Beaucoup. Ça veut dire plus de visites, plus de travaux entre deux locataires, et parfois des périodes de vacance locative si tu n’es pas réactif. Perso, je trouve que ça demande une gestion assez active, sauf si tu passes par une agence, mais là tu rognes sur ta rentabilité.

Les T2 : le bon compromis ?

Les T2, c’est un peu le couteau suisse de l’investissement locatif à Toulouse. Ils séduisent un public plus large : couples sans enfants, jeunes actifs, parfois même des colocations. Du coup, tu as moins de rotation qu’avec un studio, et la demande reste soutenue, notamment dans des secteurs comme Compans-Caffarelli, Guilheméry ou encore Borderouge.

Niveau rentabilité, on tombe plutôt entre 4 et 5 % brut, ce qui reste correct. L’avantage, c’est que tu attires des profils souvent plus stables. Un couple qui loue un T2 va généralement rester au moins deux ou trois ans, voire plus. Ça limite les frais annexes et les périodes sans loyer. Et puis franchement, un T2 de 40-45 m² bien situé, ça se loue facilement autour de 700-800 euros, parfois plus si tu es proche du métro.

Les T3 et plus : de la sécurité, moins de rendement

Bon, là on rentre dans une autre logique. Les T3 et les maisons, c’est pour les familles. Ça veut dire des locataires qui cherchent de la stabilité, qui restent longtemps, mais aussi qui sont plus exigeants sur l’état du bien, les équipements, la localisation (écoles, commerces, transports). À Toulouse, un T3 dans des quartiers résidentiels comme Lardenne, Saint-Simon ou les Minimes va se louer entre 900 et 1100 euros selon les prestations.

Le rendement brut tourne plutôt autour de 3,5 à 4,5 %. C’est moins spectaculaire qu’un studio, c’est clair. Mais en contrepartie, tu as beaucoup moins de gestion, moins de turnover, et souvent des locataires qui prennent soin du logement. C’est une approche plus « patrimoniale » que « cash-flow ». Peut-être que pour un premier investissement, ce n’est pas le plus stratégique, mais pour diversifier un portefeuille, ça a du sens.

Et les maisons individuelles alors ?

Les maisons, c’est encore autre chose. À Toulouse et en périphérie proche (Colomiers, Tournefeuille, Balma), il y a une vraie demande pour les maisons avec jardin, surtout depuis le Covid. Les familles cherchent de l’espace, un bout de terrain pour les enfants ou le télétravail.

Mais attention, acheter une maison en locatif, ça implique un ticket d’entrée plus élevé, souvent au-dessus de 300 000 euros pour quelque chose de correct. Le rendement brut descend facilement sous les 4 %, voire 3,5 % dans certaines zones. Par contre, la vacance locative est quasi inexistante si le bien est bien situé, et tu peux viser des baux de longue durée. C’est du placement tranquille, mais pas du haut rendement.

Localisation : le nerf de la guerre

Franchement, le type de bien c’est une chose, mais la localisation, c’est vraiment ce qui fait la différence. Un studio mal placé, même pas cher, tu vas galérer à le louer. Alors qu’un T2 dans un quartier dynamique, bien desservi par les transports, proche des facs ou des pôles d’emploi, ça part tout seul.

À Toulouse, les quartiers qui marchent le mieux en locatif, c’est clairement le centre (Capitole, Carmes, Saint-Étienne), mais aussi les zones autour de la ligne B du métro, et tout ce qui est proche de Labège ou Blagnac pour les actifs. Tu vois, même un T3 dans ces secteurs peut avoir un meilleur rendement qu’un studio excentré.

Meublé ou vide : quel impact sur la rentabilité ?

Ça, c’est une question qu’on me pose souvent. Le meublé, c’est fiscalement plus intéressant grâce au statut LMNP, et tu peux taper dans une clientèle étudiante ou de jeunes actifs qui cherchent du clé en main. Les loyers sont aussi plus élevés, en général 10 à 20 % de plus qu’en location vide.

Mais ça demande plus d’investissement au départ (meubles, électroménager, vaisselle), et plus d’entretien. Les baux meublés sont aussi plus courts (un an renouvelable, voire neuf mois pour les étudiants), donc potentiellement plus de rotation. Je dirais que pour des petites surfaces en centre-ville, le meublé a clairement un intérêt. Pour des T3 ou maisons, le vide reste souvent plus adapté.

Mon avis perso sur la question

Si je devais résumer, je dirais que pour du rendement pur, les studios et T1 bien placés restent imbattables à Toulouse, surtout en meublé. Mais faut accepter de gérer, de bouger, de parfois remettre un coup de peinture plus souvent. Les T2, c’est vraiment le bon compromis entre rentabilité et tranquillité. Et les T3 ou maisons, c’est pour ceux qui cherchent de la sécurité et de la stabilité, quitte à sacrifier un peu de rendement.

Après, tout dépend aussi de ton profil. Si t’as un job prenant et pas envie de courir après les locataires, vise du stable. Si tu veux optimiser chaque euro, les petites surfaces restent ton meilleur pari. L’essentiel, c’est de bien connaître le marché local, de visiter les quartiers, et de calculer précisément tes charges et ta rentabilité nette, pas juste le brut qui fait rêver sur le papier.